개인회생 부동산 시세 확인법과 감정평가 안내
최종 확인: 2026-10-15
개인회생 청산가치를 계산할 때 부동산은 시세에서 담보 채무(근저당 대출 잔액 등)를 뺀 금액이 들어갑니다. 시세를 낮게 잡으면 법원 보정명령으로 다시 내야 하고, 너무 높게 잡으면 월 변제금이 불필요하게 커집니다. 근거 자료와 함께 내는 것이 중요합니다.
1. 아파트: KB시세와 실거래가
- KB부동산에서 단지와 면적을 골라 시세(일반평균가)를 확인하고, 화면을 출력하거나 저장해 둡니다. 법원 실무에서 아파트 시세 근거로 가장 많이 쓰입니다.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·면적의 최근 거래가를 함께 봅니다. KB시세와 차이가 크면 어느 쪽을 쓸지 대리인과 상의하세요.
- 한국부동산원 부동산테크에도 시세 정보가 있습니다.
2. 시세가 안 나오는 경우 (빌라·다세대, 단독주택, 토지, 상가, 지방 소규모 단지)
- 실거래가: 실거래가 공개시스템에서 같은 건물이나 바로 옆 비슷한 건물의 최근 거래를 찾습니다.
- 공시가격: 부동산 공시가격 알리미에서 공동주택 공시가격, 개별단독주택가격, 개별공시지가를 확인합니다. 공시가격은 보통 시세보다 낮아서, 법원이 그대로 받아 주지 않고 시세를 따로 소명하라고 하는 경우가 있습니다.
- 공인중개사 시세확인서: 근처 중개사무소에서 매매 시세를 적은 확인서를 받아 내기도 합니다. 2~3곳에서 받아 평균을 쓰면 설득력이 높아집니다.
- 감정평가: 위 자료로 시세를 정하기 어렵거나 법원이 요구하면 감정평가를 받습니다.
3. 감정평가 받는 법
- 한국감정평가사협회 누리집에서 지역의 감정평가법인·감정평가사무소를 찾아 문의합니다. "개인회생 제출용 시가 감정"이라고 목적을 말하면 됩니다.
- 수수료는 국토교통부 고시 수수료 기준에 따라 평가 금액이 클수록 올라가며, 주택 한 채도 수십만원 이상 드는 것이 보통입니다. 견적을 먼저 받으세요.
- 법원이 직접 감정을 명령하는 경우도 있으니, 미리 받기 전에 대리인이나 법원 안내를 확인하면 비용을 아낄 수 있습니다.
4. 담보 채무와 공유 지분
- 근저당 대출 잔액, 전세보증금 반환 채무처럼 그 부동산으로 먼저 갚아야 하는 돈은 시세에서 뺍니다. 대출 잔액 증명서를 함께 준비하세요.
- 배우자와 공동 소유라면 본인 지분만큼만 반영합니다.
평가 방법은 법원과 사건마다 다릅니다. 이 안내는 일반적인 준비 방법이며, 실제 제출 기준은 관할 법원과 대리인에게 확인하세요.